Wie een huis koopt, wordt geconfronteerd met een woud aan fiscale regelingen.
Aan de ene kant moet je extra belasting betalen, zoals de
overdrachtsbelasting bij aankoop van de woning en het eigenwoningforfait.
Anderzijds brengt een eigen woning ook fiscale voordelen met zich mee, zoals
de hypotheekrenteaftrek. Welke kosten mag je aftrekken?
Hypotheekrente
Elke huizenbezitter mag het saldo van inkomsten (eigenwoningforfait) en
aftrekposten (onder andere de hypotheekrente) van de eigen woning gebruiken
om het belastbare inkomen in belastingbox 1 te drukken – mits de som van de
aftrekposten hoger is dan het woningforfait.
Naast de hypotheekrente zijn ook kosten aftrekbaar die je hebt gemaakt om de
hypotheeklening te verkrijgen, zoals de taxatie van je huis, notariskosten
voor de hypotheekakte, afsluitprovisie, bemiddelingskosten voor het
verkrijgen van de lening en de kosten van de aanvraag van Nationale
Hypotheek Garantie.
Als je een deel van de lening voor andere doeleinden gebruikt, bijvoorbeeld
voor de aanschaf van een auto, zijn de rente en kosten over dat bedrag niet
aftrekbaar.
De notariskosten voor de koopakte daarentegen zijn níet aftrekbaar, want die
hebben met de financiering van het huis niets te maken. Hetzelfde geldt voor
bemiddelingskosten voor de aankoop van de woning, zoals de
makelaarsprovisie.
Aflossingen op de woningschuld en de overdrachtsbelasting kun je evenmin als
aftrekpost opvoeren. Ook premies voor een kapitaalverzekering eigen woning,
stortingen op een spaarrekening eigen woning en premies voor je
opstalverzekering vallen erbuiten.
Je mag maximaal dertig jaar rente aftrekken. Voor hypotheken die zijn
afgesloten vóór 1 januari 2001, is deze termijn ingegaan in 2001.
Boeterente
Wie zijn hypotheek wil laten oversluiten om een lagere rente te krijgen, wordt
vrijwel altijd geconfronteerd met een boeterente. Ook deze kun je meestal
als aftrekpost opvoeren. Financier je deze mee in je hypotheek, dan is de
rente over dit bedrag níet aftrekbaar.
Periodieke betalingen voor erfpacht zijn aftrekbaar. De afkoopsom voor
erfpacht is dat niet.
Verbouwing
Verbouwingen stuiten geregeld op misverstanden. De dakkapel die je uit eigen
zak betaalt, is niet aftrekbaar. Sluit je hiervoor een lening af, dan is de
rente hierover wél aftrekbaar, mits je binnen een half jaar met de
verbouwing begint. Stel je de werkzaamheden uit, dan is de rente over de
lening pas aftrekbaar vanaf het moment waarop je de kosten van onderhoud of
verbouwing hebt betaald.
Als de lening voor het onderhoud of de verbouwing op een aparte rekening staat
- een verbouwingsdepot - mag je het gedeelte dat hoger is dan de
eigenwoningreserve maximaal twee jaar tot je eigenwoningschuld rekenen.
Let wel op: dit geldt alleen voor de periode waarin het onderhoud of de
verbouwing plaatsvindt. Eindigen de werkzaamheden eerder, dan moet je het
restant doorsluizen naar box 3, waar belasting wordt geheven over vermogen.
Bijleenregeling
Veel woningbezitters lopen tegen de lamp met de zogeheten bijleenregeling. Wie
zijn huis verkoopt en binnen drie jaar een nieuwe woning aanschaft, is
verplicht om de eventuele overwaarde die bij de verkoop van het oude huis
vrijkomt te investeren in de volgende koopwoning. Doe je dat niet, dan is
over het leenbedrag ter grootte van die overwaarde geen
hypotheekrente-aftrek mogelijk. Dat deel van de lening valt dan in box 3
voor vermogen.
Verruil je je koophuis voor een huurwoning, dan blijft de eigenwoningreserve
drie jaar staan. Daarna vervalt deze en gaat de bijleenregeling niet op.
Schenking door ouders
Hebben je ouders een handje geholpen bij de financiering van je woning en
daarbij gebruik gemaakt van de verhoogde vrijstelling voor de
schenkbelasting? Dan moet je het geschonken bedrag in mindering brengen op
de maximale eigenwoningschuld. Bij een schenking van 30.000 euro voor een
woning van 200.000 euro mag je dus maximaal over 170.000 euro de rente
aftrekken in box 1.
Tijdelijk twee huizen
Raak je bij een verhuizing je oude huis aan de straatstenen niet kwijt? Dan
mag je dat jaar plus maximaal drie jaar daarna de hypotheekrente op beide
woningen aftrekken. Voorwaarde is wel dat je woning niet verhuurd is en dat
deze daadwerkelijk in de etalage staat.
De hypotheekrente-aftrek geldt ook als je een nieuw huis hebt gekocht dat
afgelopen jaar tijdelijk leeg stond (bijvoorbeeld vanwege een verbouwing),
of nog in aanbouw was. Het is wel de bedoeling dat je er uiterlijk in twee
jaar na aankoop gaat wonen. Neem je pas later je intrek in het nieuwe huis,
dan geldt hetzelfde regime als bij een vakantiehuisje. De woning en
bijbehorende schuld vallen dan in box 3.
Tijdelijke verhuur
Soms is het lastig na een verhuizing de oude woning te verkopen. Je huis
tijdelijk verhuren kan dan een interessante tussenoplossing zijn. De woning
komt dan terecht in box 3. Dit betekent dat je de hypotheekrente dan niet
meer mag aftrekken. Maar je hoeft de inkomsten uit de tijdelijke verhuur ook
niet op te geven. Na afloop van de verhuurperiode komt de woning weer in box
1 terecht en is de hypotheekrente weer aftrekbaar. Deze regeling geldt tot
drie jaar na afloop van het vertrek uit je oude woning.
Werd je woning al voor 1 januari 2010 tijdelijk verhuurd, dan geldt een
overgangsregeling.
Het kan gebeuren dat je door je baas tijdelijk naar het buitenland wordt
uitgezonden. Als je je huis in Nederland aanhoudt en niet verhuurt, mag je
onder voorwaarden toch de hypotheekrente aftrekken.
Scheiding
Als jij en je (fiscaal) partner uit elkaar gaan, neemt ieder zijn eigen deel
van de eigenwoningreserve mee. Waren jullie getrouwd in gemeenschap van
goederen, dan krijgt ieder de helft. Blijf je in het huis achter en koop je
je ex-partner uit, dan ontstaat dezelfde situatie als bij de aankoop van een
eigen woning. Is jouw ex-partner in jullie oude woning achtergebleven? Dan
mag je nog maximaal twee jaar na jouw vertrek de door jou betaalde
hypotheekrente aftrekken.
Betaalde jij alle rente, terwijl de woning maar voor de helft op jouw naam
stond, dan mag je de helft van het rentebedrag op de normale manier
aftrekken en het restant aftrekken als alimentatie. Je moet ook jouw deel
van het eigenwoningforfait aangeven, maar dit kun je vervolgens aftrekken
als alimentatie.
Kapitaalverzekering eigen woning
Veel huizenbezitters hebben een spaar- leven- of beleggingshypotheek
afgesloten voor de financiering van hun huis. Zij betalen premies voor een
kapitaalverzekering, waarmee zij na afloop de hypotheek aflossen. Deze
verzekering valt onder box 1. Dat betekent dat je tijdens de looptijd geen
belasting hoeft te betalen over het opgebouwde bedrag en de ontvangen rente.
De betaalde rente mag je aftrekken. Je verzekering moet wel zijn afgesloten
bij een levensverzekeraar en zijn bedoeld om je huis mee af te lossen. Ook
moet je volgens de polis minimaal vijftien jaar premie betalen. Voldoet je
verzekering niet aan deze voorwaarden, dan valt deze in box 3 en is de rente
dus niet langer aftrekbaar.
Op het moment van aflossing geldt voor kapitaalverzekeringen eigen woning een
vrijstelling: over dat bedrag hoef je geen belasting te betalen. De
vrijstelling bedraagt maximaal 151.000 euro per verzekerde en is nooit hoger
dan de woningschuld. Voor twee personen komt de maximale vrijstelling uit op
302.000 euro. Heb je minder dan twintig jaar premie betaald, dan is de
vrijstelling aanzienlijk lager: maximaal 34.300 per persoon. Bij vroegtijdig
overlijden wordt hierop een uitzondering gemaakt.
Banksparen
Je kunt ook via een geblokkeerde spaarrekening bij een bank het
hypotheekbedrag bijeen sprokkelen: banksparen. Hiervoor geldt een
vergelijkbaar regime als bij de kapitaalverzekering eigen woning. Ook aan
deze fiscale vrijstellingen zijn voorwaarden verbonden.
Lees ook op Z24.nl
kinderopvang en erfenis
ziektekosten
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl